Оценка – методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процессе её определения

Поскольку недвижимость находится в свободном гражданском обороте, при совершении сделок с ним возникает необходимость провести оценку его стоимости, т.е. определить размер денежного эквивалента конкретного объекта недвижимости определённый момент времени.

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость.

Цена – денежный размер конкретной совершившейся сделки.
Стоимость – количество денег, которые покупатель готов заплатить за оцениваемое имущество. Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания, готовности людей; необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости объекта недвижимости. Эта разница, именуемая поправкой на сделку, зависит от ряда причин, например, наличия на рынке аналогов или от общей ситуации на рынке недвижимости.
Четыре условия создают стоимость:
1. Спрос – количество товаров, которые покупатели готовы и в состоянии купить. Увеличение спроса влечёт рост цен.
2. Полезность – способность недвижимости удовлетворять определённые потребности пользователя в данном месте и в течение конкретного периода времени. Чем больше потребностей способна удовлетворять данная вещь, тем больше будет спрос на неё. Рост полезности обычно сопровождается ростом цены. Полезность побуждает желание приобрести конкретную вещь. К примеру, полезность жилья - это комфортность проживания, полезность для инвестора – например, земельный участок без ограничений на использование и застройку.
3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определённого товара цены на него начинают падать, при уменьшении предложения – расти.
4. Возможность передачи прав собственности. Любая вещь только тогда становится товаром (и соответственно приобретает стоимость), когда существует возможность передачи прав собственности на неё. Возможность передачи имущественных прав позволяет недвижимости переходить из рук в руки от продавца к покупателю, т.е. быть товаром.

В зависимости от того, с какой целью проводится оценка, различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы: стоимость в обмене как выражение меновой стоимости; стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.

Меновая стоимость характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке: купли-продажи, передачи в залог, в том числе и под кредиты, сдачи в аренду, внесения в уставные фонды предприятий и т.д. При этом всеобщим эквивалентом измерения выступают деньги.

Формы проявления стоимости в обмене
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан.При этом предполагается, что стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная стоимость является предметом торга и может как повышаться, так и понижаться.
Ликвидационная стоимость – денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на её проведение. Ликвидационная стоимость представляет собой цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества при его принудительной ликвидации вследствие банкротства и открытой распродажи на аукционе. Ликвидационная стоимость идентична рыночной, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены.
Залоговая стоимость – стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатёжеспособности плательщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода данного кредитного учреждения от данной операции.
Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Учитываются затраты на восстановление элементов объекта, подверженных риску уничтожения, разрушения.
Арендная стоимость – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.
Утилизационная стоимость – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учётом затрат на утилизацию объекта оценки.

Потребительная стоимость обусловлена совокупностью характеристик и свойств объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из конкретного способа его использования.

Потребительная стоимость – это стоимость для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи недвижимого имущества.
Факторы, определяющие потребительную стоимость: плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и т.п.
Например, жилой дом, устаревший в архитектурном и инженерном плане, может представлять для какой-либо семьи высокую потребительную стоимость, обусловленную историческими или родословными факторами, однако его меновая стоимость будет невысока.
Стоимость в пользовании носит субъективный характер, поскольку отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей этого объекта и с другими рыночными операциями.

Формы проявления стоимости в пользовании
Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Инвестиционная стоимость рассчитывается исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации и может быть либо выше либо ниже рыночной стоимости. Данный вид стоимости носит субъективный характер. Типичный инвестор, вкладывая в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала ещё и прибыль на вложенный капитал. Недвижимое имущество – инструмент для генерирования потоков дохода. Например, инвестиционная стоимость здания, расположенного в центре города, может быть определена исходя из наиболее эффективного использования аналогичных объектов недвижимости с учётом насыщенности рынка данными услугами и соизмерена с текущими доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже.
Балансовая стоимость – стоимость объекта, отражённая в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведённые переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом произведённых улучшений за период эксплуатации.
Первоначальная стоимость отражается в учётных документах на момент ввода в эксплуатацию. Находящийся в эксплуатации объект недвижимости учитывается по первоначальной стоимости до момента реконструкции либо переоценки фондов.
Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость) устанавливается на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В России законом установлено исчислять налог от балансовой стоимости, т.е. стоимости активов, включённых в определённые статьи баланса предприятий и организаций. В настоящее время такая оценка объектов недвижимости производится по нормативной методике с использованием инвентаризационной стоимости объекта недвижимости без привлечения экспертов-оценщиков.
Согласно Налоговому кодексу РФ налогообложение земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой стоимости земли или её нормативной цены.
Для частных владельцев недвижимости, например, приватизированных квартир налог устанавливается местными органами власти.
По мере развития рынка предусмотрен переход к исчислению налога от рыночной или кадастровой стоимости, как это принято в развитых странах.